Wat is een bouwtechnische keuring
Een bouwtechnische keuring, ook wel bouwkundige inspectie genoemd, is een grondig onderzoek naar de bouwkundige staat van een woning. Een gecertificeerde bouwkundige inspecteur beoordeelt alle zichtbare en bereikbare onderdelen van het huis, van de fundering tot het dak, en brengt gebreken en achterstallig onderhoud in kaart.
De inspecteur bekijkt onder meer de constructie, het dak, de gevel, het voegwerk, de kozijnen, de begane vloer, de kruipruimte, de elektrische installatie, de waterleiding en de riolering. Elk onderdeel krijgt een beoordeling en eventuele gebreken worden beschreven met een inschatting van de herstelkosten. Het resultaat is een uitgebreid rapport dat je een helder beeld geeft van de technische staat van de woning.
Een keuring vindt meestal plaats nadat je bod is geaccepteerd, maar voordat de ontbindende voorwaarden verlopen. De keuring duurt gemiddeld twee tot drie uur, afhankelijk van de grootte en het type woning. Bij een vrijstaande woning is er doorgaans meer te inspecteren dan bij een appartement, omdat er meer buitenruimte en dakoppervlak is.
Welke gebreken worden onderzocht
Een bouwkundige keuring brengt een breed scala aan mogelijke gebreken aan het licht. Sommige daarvan zijn direct zichtbaar, maar de echte waarde van een keuring zit in het opsporen van verborgen problemen die je als leek niet zou opmerken.
Vochtproblemen behoren tot de meest voorkomende gebreken. De inspecteur controleert op optrekkend vocht, condensvorming en lekkages. Vochtproblemen kunnen leiden tot schimmelvorming, houtrot en een ongezond binnenklimaat. Vooral in oudere woningen zonder adequate vochtbestrijding komen deze problemen regelmatig voor.
De constructie van de woning wordt zorgvuldig beoordeeld. Scheuren in muren kunnen wijzen op zettingsverschillen of funderingsproblemen. Vooral in gebieden met een slappe ondergrond, zoals grote delen van West-Nederland, is de fundering een belangrijk aandachtspunt. Funderingsherstel kan tienduizenden euro's kosten en is een van de duurste gebreken die je bij een woning kunt aantreffen.
Het dak is een ander cruciaal onderdeel. De inspecteur controleert de staat van de dakbedekking, de dakconstructie, de goten en de loodslabben. Een dak dat binnen enkele jaren aan vervanging toe is, kan je al snel 10.000 tot 30.000 euro kosten, afhankelijk van het type en de grootte.
Daarnaast wordt gekeken naar de staat van de elektrische installatie. Verouderde bedrading, onvoldoende groepen of het ontbreken van aardlekschakelaars vormen een veiligheidsrisico en moeten worden aangepakt. De kosten voor het vernieuwen van een complete elektrische installatie liggen al snel tussen 5.000 en 15.000 euro.
De kosten en het rapport
De kosten van een bouwtechnische keuring varieren afhankelijk van het type woning, de grootte en de regio. Voor een gemiddelde tussenwoning of hoekwoning betaal je doorgaans tussen 300 en 450 euro. Voor een twee-onder-een-kapwoning of vrijstaande woning liggen de kosten iets hoger, meestal tussen 400 en 600 euro.
Het rapport dat je ontvangt na de keuring is een gedetailleerd document van vaak twintig tot dertig pagina's. Per onderdeel wordt de staat beschreven met een kleurcodering: groen voor goed, oranje voor matig en rood voor slecht. Bij elk geconstateerd gebrek wordt een kostenraming gegeven, zodat je een totaalbeeld krijgt van de te verwachten onderhoudskosten.
De meeste rapporten onderscheiden directe kosten en kosten op termijn. Directe kosten betreffen gebreken die op korte termijn moeten worden verholpen om verdere schade te voorkomen. Kosten op termijn gaan over onderdelen die nu nog functioneren maar binnen vijf tot tien jaar aan vervanging of groot onderhoud toe zijn.
Sommige keurders bieden aanvullende onderzoeken aan, zoals een asbestinventarisatie, een funderingsonderzoek of een energieadvies. Deze aanvullende onderzoeken brengen extra kosten met zich mee, maar kunnen waardevol zijn bij woningen die voor 1994 zijn gebouwd, toen het gebruik van asbest in bouwmaterialen nog was toegestaan.
Wat kun je met het keuringsrapport
Het keuringsrapport is meer dan een opsomming van gebreken. Het is een strategisch document dat je op verschillende manieren kunt inzetten tijdens het koopproces.
Als uit de keuring ernstige gebreken naar voren komen die je vooraf niet kende, heb je verschillende opties. Je kunt de verkoper vragen om de gebreken te herstellen voor de levering. Je kunt onderhandelen over een lagere koopsom die de herstelkosten compenseert. Of je kunt, als de gebreken zo ernstig zijn dat de woning niet meer aan je verwachtingen voldoet, de koop ontbinden via de ontbindende voorwaarde voor de bouwkundige keuring.
Je aankoopmakelaar kan je helpen bij het interpreteren van het rapport en het bepalen van de beste strategie. Niet elk gebrek is even ernstig en sommige punten zijn normaal bij een woning van een bepaalde leeftijd. Een ervaren makelaar kan onderscheid maken tussen normale slijtage en serieuze problemen.
Het rapport is ook na de aankoop waardevol. Het geeft je een onderhoudsplanning voor de komende jaren en helpt je om prioriteiten te stellen. Zo weet je welke werkzaamheden urgent zijn en waarvoor je op langere termijn moet reserveren.
Wanneer is een keuring extra belangrijk
Hoewel een bouwtechnische keuring bij elke woningaankoop wordt aangeraden, zijn er situaties waarin het extra belangrijk is om een keuring te laten uitvoeren.
Bij woningen die ouder zijn dan dertig jaar is de kans op verborgen gebreken aanzienlijk groter. Installaties, dakbedekking en constructieve onderdelen hebben een beperkte levensduur. Een woning uit de jaren zeventig of tachtig kan van buitenaf prima ogen, maar achter de gevels kunnen problemen schuilgaan die pas bij een grondige inspectie aan het licht komen.
Woningen die recent zijn opgeknapt verdienen extra aandacht. Een frisse jas verf en een nieuwe keuken kunnen cosmetische verbeteringen zijn die onderliggende problemen maskeren. Een onafhankelijke keurder laat zich niet afleiden door oppervlakkig schoonheidswerk en kijkt naar de werkelijke staat van de constructie en installaties.
Bij woningen met een aanbouw of verbouwing is het verstandig om te controleren of de werkzaamheden zijn uitgevoerd volgens de bouwvoorschriften en of de benodigde vergunningen zijn verleend. Illegale aanbouwen kunnen leiden tot problemen met de gemeente en zijn doorgaans niet meegenomen in de WOZ-waarde.
Koop je een woning die je wilt verbouwen, dan is een keuring essentieel om te weten wat de werkelijke staat is voordat je je verbouwingsplannen en budget opstelt. Onverwachte gebreken tijdens een verbouwing kunnen je budget flink onder druk zetten.
Veelgestelde Vragen
Nee, een bouwtechnische keuring is niet wettelijk verplicht. Sommige hypotheekverstrekkers vereisen het wel, vooral bij oudere woningen. Het is in elk geval sterk aan te raden, omdat het je beschermt tegen onverwachte kosten door verborgen gebreken.
Een bouwtechnische keuring duurt gemiddeld twee tot drie uur voor een tussenwoning. Bij grotere woningen, zoals een vrijstaand huis, kan het langer duren. Het rapport ontvang je meestal binnen drie tot vijf werkdagen na de inspectie.
Dat is ongebruikelijk. De keuring vindt doorgaans plaats nadat je bod is geaccepteerd en voordat de ontbindende voorwaarden verlopen. De verkoper moet toestemming geven voor de keuring, wat voor acceptatie van een bod zelden gebeurt.
Als de keurder asbesthoudend materiaal vermoedt, wordt een aanvullend asbestonderzoek geadviseerd. Asbest dat in goede staat verkeert en niet wordt verstoord, vormt meestal geen direct gevaar. Verwijdering door een gecertificeerd bedrijf is verplicht bij sloop of renovatie en kost minimaal enkele duizenden euro's.
