Huurprijscheck: betaal je niet te veel huur

Veel huurders in Nederland betalen meer huur dan wettelijk is toegestaan, zonder dat ze het weten. Vooral bij woningen die net onder of boven de liberalisatiegrens zitten, is de kans groot dat de huurprijs niet in verhouding staat tot de kwaliteit en voorzieningen van de woning. Met een huurprijscheck kun je controleren of je huur eerlijk is en of je recht hebt op een verlaging. Het kost je weinig moeite, maar kan je honderden euro's per maand besparen. In dit artikel leggen we uit hoe het puntensysteem werkt, hoe je zelf een huurprijscheck doet en wat je stappen zijn als je inderdaad te veel betaalt.

Het woningwaarderingsstelsel uitgelegd

De huurprijs van een woning in de gereguleerde sector wordt bepaald door het woningwaarderingsstelsel (WWS), beter bekend als het puntensysteem. Elke woning krijgt punten op basis van objectieve kenmerken. De belangrijkste factoren zijn de oppervlakte van de vertrekken, de kwaliteit van de keuken en het sanitair, het energielabel, de aanwezigheid van buitenruimte en de WOZ-waarde van de woning.

Hoe meer punten een woning scoort, hoe hoger de maximale huurprijs mag zijn. De overheid publiceert jaarlijks een tabel waarin staat welk puntenaantal hoort bij welke maximale huurprijs. Als je huur hoger is dan het maximum dat bij het puntenaantal van jouw woning hoort, betaal je te veel en heb je recht op verlaging.

Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur is het puntensysteem uitgebreid naar de middenhuur, tot 186 punten. Dit betekent dat ook veel woningen die voorheen in de vrije sector vielen nu onder het gereguleerde segment vallen. Als jouw woning minder dan 187 punten heeft, geldt er een maximale huurprijs, ongeacht wat er in je huurcontract staat. Dit is goed nieuws voor huurders die jarenlang een te hoge huur hebben betaald.

Zelf een huurprijscheck doen

Een huurprijscheck kun je eenvoudig zelf doen met behulp van de Huurprijscheck-tool op de website van de Huurcommissie. Je vult gegevens over je woning in, zoals het adres, de oppervlakte van de kamers, het type keuken en badkamer, het energielabel en eventuele extra voorzieningen. De tool berekent vervolgens het puntenaantal en de bijbehorende maximale huurprijs.

Om een nauwkeurig resultaat te krijgen, is het belangrijk dat je de oppervlakte van je woning correct opmeet. Meet de vloeroppervlakte van elk vertrek op, inclusief de keuken en badkamer, maar exclusief bergingen kleiner dan 2 vierkante meter. Gebruik hiervoor een meetlint en noteer de afmetingen nauwkeurig. Een klein verschil in oppervlakte kan al een paar punten schelen en daarmee de maximale huurprijs beïnvloeden.

Let ook op het energielabel van je woning. Een hoger energielabel levert meer punten op. Als je woning een slecht energielabel heeft (E, F of G), kan dit juist in je voordeel werken: de woning scoort minder punten en de maximale huurprijs is lager. Controleer het energielabel via de website van de Rijksoverheid of vraag het op bij je verhuurder. Vergelijk het resultaat van je check altijd met de regels voor jouw huursector.

Wat te doen als je te veel betaalt

Als uit de huurprijscheck blijkt dat je te veel huur betaalt, zijn er verschillende stappen die je kunt nemen. Begin altijd met een gesprek met je verhuurder. Leg uit dat je een huurprijscheck hebt gedaan en dat de huurprijs hoger is dan het wettelijk maximum. Veel verhuurders zijn bereid om de huur aan te passen als ze zien dat je goed geïnformeerd bent.

Komt je er met je verhuurder niet uit, dan kun je een verzoek indienen bij de Huurcommissie. De Huurcommissie is een onafhankelijk orgaan dat geschillen tussen huurders en verhuurders beslechtt. Ze sturen een medewerker langs om de woning te inspecteren en het puntenaantal vast te stellen. Op basis van die inspectie doen ze een uitspraak over de maximale huurprijs.

De kosten voor een procedure bij de Huurcommissie zijn laag: als huurder betaal je een leges van 25 euro. Als de Huurcommissie je gelijk geeft, moet de verhuurder de huur verlagen en in sommige gevallen het te veel betaalde terugbetalen. De terugbetaling kan met terugwerkende kracht, soms tot meerdere jaren terug. Het loont dus om dit uit te zoeken, zelfs als je al langere tijd te veel betaalt.

Huurverlaging bij gebreken

Naast een te hoog puntenaantal kun je ook recht hebben op huurverlaging als je woning ernstige gebreken heeft. Denk aan vochtproblemen, schimmel, een niet-werkende verwarming of onveilige elektrische installaties. Deze gebreken verlagen de kwaliteit van de woning en daarmee het puntenaantal en de maximale huurprijs.

De Huurcommissie hanteert een gebrekenboek waarin staat welke gebreken leiden tot welke categorie: A (ernstig), B (serieus) of C (overig). Bij categorie A-gebreken kan de huur worden verlaagd tot 20 procent van de maximale huurprijs. Bij categorie B tot 40 procent. Dit zijn forse verlagingen die een duidelijke prikkel vormen voor verhuurders om gebreken te verhelpen.

Voordat je een procedure start, documenteer je alle gebreken met foto's, datums en eventuele correspondentie met je verhuurder. Stuur je verhuurder een schriftelijk verzoek om de gebreken te verhelpen en geef een redelijke termijn. Reageert de verhuurder niet, dan dien je een verzoek in bij de Huurcommissie. De procedure duurt gemiddeld enkele maanden, maar de uitkomst kan je maandelijks honderden euro's besparen. Dit geldt voor elke woning, of je nu een studio, een bungalow of een ruim appartement huurt.

Tips voor een succesvolle huurprijscheck

Meet je woning zorgvuldig op. De oppervlakte is een van de belangrijkste factoren in het puntensysteem en een fout van een paar vierkante meter kan het verschil maken. Meet elk vertrek afzonderlijk op en gebruik de NEN 2580-norm die de Huurcommissie hanteert.

Verzamel alle relevante documenten voordat je de check doet: je huurcontract, het energielabel, de WOZ-beschikking en eventuele servicekosten-specificaties. Sommige verhuurders rekenen servicekosten die eigenlijk bij de kale huur horen, waardoor de werkelijke huurprijs hoger is dan op papier lijkt.

Overweeg om hulp te vragen bij het Juridisch Loket of een huurdersorganisatie in je gemeente. Zij kunnen je kosteloos adviseren over je situatie en helpen bij het indienen van een verzoek bij de Huurcommissie. Veel huurders laten geld liggen omdat ze het proces ingewikkeld vinden, terwijl het in werkelijkheid relatief eenvoudig is en de potentiële besparing groot. Ken je rechten als huurder en maak er gebruik van.