Kosten koper berekenen: wat betaal je bovenop de koopsom

Wat zijn kosten koper precies

Wanneer je een bestaande woning koopt in Nederland, zie je bij de vraagprijs vaak de afkorting k.k. staan. Dit staat voor kosten koper en betekent dat je bovenop de koopsom nog een aantal bijkomende kosten moet betalen. Het is essentieel om deze kosten mee te nemen in je budget, want ze kunnen flink oplopen.

De kosten koper omvatten de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de leveringsakte en de kosten voor het Kadaster. Dit zijn de kosten die direct verband houden met de eigendomsoverdracht van de woning. Daarnaast zijn er bijkomende kosten die strikt genomen niet onder de kosten koper vallen, maar die je als koper wel moet betalen, zoals taxatiekosten, hypotheekadvieskosten en de kosten voor de hypotheekakte.

Het totaal van al deze kosten bedraagt doorgaans 4 tot 6 procent van de koopsom. Bij een woning van 350.000 euro komen de totale bijkomende kosten daarmee op 14.000 tot 21.000 euro. Aangezien je sinds 2013 maximaal 100 procent van de woningwaarde mag lenen, moet je deze kosten uit eigen middelen betalen. Het is daarom verstandig om ruim voor je woningzoektocht te beginnen met sparen voor deze kosten.

Overdrachtsbelasting

De overdrachtsbelasting is de grootste kostenpost binnen de kosten koper. Het tarief voor woningen bedraagt 2 procent van de koopsom. Bij een woning van 400.000 euro betaal je dus 8.000 euro aan overdrachtsbelasting.

Er geldt een belangrijke uitzondering voor kopers tussen 18 en 35 jaar die voor het eerst een woning kopen. Zij zijn onder voorwaarden vrijgesteld van overdrachtsbelasting, mits de woning onder de vrijstellingsgrens valt. Deze grens wordt jaarlijks aangepast. Het gaat om een eenmalige vrijstelling: als je er eerder gebruik van hebt gemaakt, kun je er geen tweede keer aanspraak op maken.

Voor kopers onder 35 die een woning boven de vrijstellingsgrens kopen, geldt het reguliere tarief van 2 procent over de volledige koopsom. Kopers van 35 jaar en ouder betalen altijd 2 procent overdrachtsbelasting, ongeacht de koopsom. Voor beleggers die een woning kopen om te verhuren geldt een hoger tarief van 10,4 procent.

De overdrachtsbelasting wordt door de notaris afgerekend bij de eigendomsoverdracht. Je hoeft dit bedrag niet apart over te maken; het wordt verrekend via de notaris als onderdeel van de totale afrekening.

Notariskosten en kadasterkosten

Bij de aankoop van een woning heb je te maken met twee akten die door de notaris worden opgesteld: de leveringsakte en de hypotheekakte. Beide akten brengen kosten met zich mee.

De leveringsakte, ook wel transportakte genoemd, is het document waarmee het eigendom van de woning officieel wordt overgedragen. De notariskosten voor de leveringsakte liggen doorgaans tussen 600 en 1.200 euro, afhankelijk van het notariskantoor en de koopsom. Daarnaast betaal je kadasterkosten voor het inschrijven van de leveringsakte in het Kadaster, circa 80 tot 130 euro.

De hypotheekakte is het document waarin de hypotheek wordt vastgelegd. De kosten hiervoor liggen tussen 700 en 1.500 euro. Ook deze akte wordt ingeschreven in het Kadaster, waarvoor je eveneens inschrijfkosten betaalt. Sommige hypotheekverstrekkers vergoeden een deel van de notariskosten voor de hypotheekakte, dus informeer hiernaar bij je geldverstrekker.

Het loont om notaristarieven te vergelijken. Notarissen zijn vrij in het bepalen van hun tarieven en de verschillen kunnen aanzienlijk zijn. Let naast de prijs ook op de service en bereikbaarheid. Een goede notaris neemt de tijd om de akten met je door te nemen en beantwoordt al je vragen voor de passering.

Taxatiekosten en hypotheekadvies

Voor het afsluiten van een hypotheek is een taxatierapport verplicht. De taxateur bepaalt de marktwaarde van de woning, die de basis vormt voor het hypotheekbedrag dat je kunt lenen. De kosten voor een taxatie liggen tussen 400 en 800 euro, afhankelijk van het type woning en de regio.

Steeds vaker wordt gebruik gemaakt van een modelmatige taxatie of een desktoptaxatie, die goedkoper zijn dan een fysieke taxatie. Niet alle hypotheekverstrekkers accepteren deze vormen echter, en bij woningen met bijzondere kenmerken of een afwijkende waarde is een fysieke taxatie doorgaans vereist.

Hypotheekadvieskosten zijn de vergoeding voor je hypotheekadviseur of financieel adviseur. Een onafhankelijk hypotheekadviseur vergelijkt het aanbod van verschillende geldverstrekkers en adviseert je over de hypotheekvorm, rentevaste periode en eventuele aanvullende producten zoals een overlijdensrisicoverzekering. De advieskosten liggen doorgaans tussen 1.500 en 3.500 euro.

Je kunt ook direct naar een bank gaan voor je hypotheek, zonder tussenkomst van een adviseur. De bank rekent dan geen advieskosten, maar je bent wel gebonden aan het aanbod van die ene bank. Een onafhankelijk adviseur kan je op de langere termijn geld besparen door de beste hypotheek voor jouw situatie te vinden.

Overige kosten bij het kopen van een huis

Naast de hierboven genoemde kosten zijn er nog verschillende andere uitgaven waar je als koper rekening mee moet houden. Hoewel deze niet allemaal onder de noemer kosten koper vallen, zijn ze wel onderdeel van je totale aankoopbudget.

Als je een aankoopmakelaar inschakelt, betaal je hiervoor doorgaans 1 tot 2 procent van de koopsom of een vast bedrag. De kosten voor een bouwtechnische keuring liggen tussen 300 en 600 euro, afhankelijk van het type woning.

Een bankgarantie, die de verkoper zekerheid biedt dat je de waarborgsom kunt betalen als je de koopovereenkomst niet nakomt, kost doorgaans 1 procent van het garantiebedrag plus administratiekosten. Het garantiebedrag is meestal 10 procent van de koopsom. Alternatief kun je de waarborgsom van 10 procent zelf storten op de derdenrekening van de notaris.

Vergeet ook de kosten na de aankoop niet: verhuiskosten, eventuele verbouwingskosten, het overzetten van nutsvoorzieningen en een opstalverzekering die verplicht is bij een hypotheek. Maak een totaaloverzicht van alle verwachte kosten zodat je niet voor verrassingen komt te staan. Een goed voorbereid budget is de basis van een zorgeloos koopproces.

Rekenvoorbeeld: totale kosten bij een woning van 375.000 euro

Om een concreet beeld te geven van de totale kosten, volgt hier een rekenvoorbeeld voor een koper van 30 jaar die een bestaande woning koopt van 375.000 euro en gebruikmaakt van de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting.

In dit voorbeeld betaal je geen overdrachtsbelasting dankzij de startersvrijstelling. De notariskosten voor de leveringsakte komen op circa 900 euro, met kadasterkosten van ongeveer 100 euro. De hypotheekakte kost circa 1.000 euro inclusief kadasterkosten. De taxatie komt op 550 euro en het hypotheekadvies op 2.500 euro. Een bouwtechnische keuring kost 400 euro en de bankgarantie circa 450 euro.

Het totaal in dit gunstige scenario bedraagt circa 5.900 euro. Zonder startersvrijstelling zou hier nog 7.500 euro overdrachtsbelasting bij komen, waarmee het totaal op circa 13.400 euro uitkomt. Schakel je ook een aankoopmakelaar in voor een vast bedrag van 4.000 euro, dan stijgt het totaal naar circa 17.400 euro. Dit zijn bedragen die je uit eigen middelen moet financieren.