Samen een huis kopen met je partner: juridische zaken

Samen een huis kopen met je partner is een grote en mooie stap. Maar naast de romantiek komen er ook belangrijke juridische en financiële beslissingen bij kijken. Ben je getrouwd, heb je een geregistreerd partnerschap of woon je samen zonder officieel samenlevingscontract? Elke situatie heeft andere juridische gevolgen voor het eigendom van de woning, de aansprakelijkheid voor de hypotheek en wat er gebeurt als de relatie onverhoopt eindigt. Het is daarom verstandig om je goed te verdiepen in de juridische aspecten voordat je samen op huizenjacht gaat. In dit artikel bespreken we de belangrijkste zaken die je moet weten als je samen een woning koopt.

Eigendomsverhouding: wie bezit wat?

Als je samen een huis koopt, moet je bepalen hoe het eigendom wordt verdeeld. Bij gehuwden die in gemeenschap van goederen zijn getrouwd, is de woning automatisch van beiden, ieder voor de helft. Bij huwelijkse voorwaarden of een geregistreerd partnerschap kan dit anders liggen, afhankelijk van wat er in de voorwaarden is vastgelegd.

Samenwoners zonder huwelijk of geregistreerd partnerschap moeten zelf vastleggen hoe het eigendom wordt verdeeld. Dit doen jullie via de notaris bij de levering van de woning. Meestal kiezen stellen voor een verdeling van ieder de helft, maar het is ook mogelijk om een andere verhouding te kiezen, bijvoorbeeld als de ene partner meer eigen geld inlegt dan de andere. Die ongelijke inbreng leg je vast in een samenlevingscontract.

Het is cruciaal om de eigendomsverhouding goed vast te leggen, want deze bepaalt ook wie recht heeft op welk deel van de overwaarde bij een eventuele verkoop. Zonder duidelijke afspraken kunnen er grote problemen ontstaan als de relatie eindigt. Een notaris kan jullie adviseren over de beste constructie voor jullie specifieke situatie.

Het samenlevingscontract

Als je niet getrouwd bent en samen een huis koopt, is een samenlevingscontract sterk aan te raden. In dit notariële document leg je afspraken vast over onder andere de eigendomsverhouding van de woning, hoe de hypotheeklasten worden verdeeld, wat er gebeurt met de woning bij het verbreken van de relatie en hoe de overwaarde of restschuld wordt verdeeld.

Een samenlevingscontract biedt ook voordelen voor de hypotheek. Veel geldverstrekkers vereisen een samenlevingscontract als je samen een hypotheek wilt afsluiten zonder getrouwd te zijn. Bovendien kun je met een samenlevingscontract aanspraak maken op partnerpensioen en erfrechten die je zonder contract niet hebt.

De kosten voor een samenlevingscontract bij de notaris liggen doorgaans tussen de 350 en 750 euro. Dat is een relatief kleine investering vergeleken met de financiële risico's die je loopt zonder contract. Bespreek bij het opstellen van het contract ook scenario's die je liever niet bedenkt, zoals arbeidsongeschiktheid, overlijden of het uiteengaan van de relatie. Juist die ongemakkelijke gesprekken voorkomen later grote problemen.

Hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheek

Als je samen een hypotheek afsluit, zijn jullie beiden hoofdelijk aansprakelijk voor de volledige hypotheekschuld. Dit betekent dat als je partner stopt met betalen, de bank het volledige bedrag bij jou kan vorderen, niet slechts de helft. Dit geldt ongeacht jullie eigendomsverhouding of relatievorm.

Hoofdelijke aansprakelijkheid is een zwaarwegende verplichting waar veel stellen zich niet volledig van bewust zijn. Zelfs als je uit elkaar gaat en je partner in de woning blijft wonen, blijf je aansprakelijk voor de hypotheek totdat deze wordt overgenomen door je ex-partner of de woning wordt verkocht. Het overzetten van een hypotheek op één naam is niet altijd mogelijk, omdat de overblijvende partner voldoende inkomen moet hebben om de hypotheek alleen te dragen.

Bespreek dit risico openlijk met elkaar en met je hypotheekadviseur. Leg in jullie samenlevingscontract vast hoe jullie omgaan met de hypotheek bij het uit elkaar gaan. Denk ook aan het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering, zodat de overblijvende partner de hypotheek kan afbetalen als de ander komt te overlijden. Dit is overigens bij veel geldverstrekkers een vereiste.

Wat als de relatie eindigt?

Het is geen prettig onderwerp, maar het is verstandig om van tevoren na te denken over wat er met de woning gebeurt als jullie relatie eindigt. Bij een scheiding van gehuwden gelden de regels van het huwelijksvermogensrecht. Bij gemeenschap van goederen wordt de woning in principe gelijkelijk verdeeld. Bij huwelijkse voorwaarden hangt het af van wat er is afgesproken.

Voor samenwoners is de situatie complexer. Zonder samenlevingscontract heb je weinig wettelijke bescherming. Je bent dan afhankelijk van wat je onderling kunt afspreken, en als dat niet lukt, moet de rechter eraan te pas komen. In een samenlevingscontract kun je afspreken wie het recht heeft om in de woning te blijven wonen en hoe de uitkoop van de andere partner wordt berekend.

Een veelgebruikte afspraak is dat de partner die in de woning wil blijven, de ander uitkoopt tegen de helft van de overwaarde op dat moment. De overwaarde wordt dan bepaald door een taxatie. Als geen van beiden de woning kan overnemen, wordt deze verkocht en wordt de opbrengst verdeeld volgens de afgesproken eigendomsverhouding. Zorg ervoor dat deze afspraken helder op papier staan, het bespaart jullie veel stress en kosten in een toch al moeilijke periode.

Fiscale aspecten en hypotheekrenteaftrek

Als je samen een woning koopt, hebben jullie beiden recht op hypotheekrenteaftrek over het deel van de hypotheek dat op jullie naam staat. Bij gehuwden of geregistreerd partners kun je kiezen hoe jullie de aftrekposten verdelen in de aangifte inkomstenbelasting. Bij samenwoners die geen fiscaal partner zijn, is de verdeling gekoppeld aan de eigendomsverhouding.

Om als fiscaal partner te worden beschouwd, moeten samenwoners aan bepaalde voorwaarden voldoen, zoals het hebben van een notarieel samenlevingscontract én op hetzelfde adres staan ingeschreven. Fiscaal partnerschap biedt voordelen, omdat jullie de aftrekposten optimaal kunnen verdelen over degene met het hoogste inkomen.

Houd er ook rekening mee dat de hypotheekrenteaftrek in Nederland geleidelijk wordt afgebouwd. Het maximale aftrektarief daalt de komende jaren verder. Dit betekent dat het netto-voordeel van de aftrek elk jaar iets kleiner wordt. Neem dit mee in jullie financiële planning op de lange termijn. Een goede voorbereiding op het koopproces houdt ook rekening met deze fiscale aspecten.